Апартаменты или квартира: в чем отличия, плюсы и минусы

Объявления о продаже апартаментов все чаще стали появляться на афишах и рекламных сайтах города. Застройщики привлекают клиентов удобным расположением и сравнительно низкими ценами на этот вид недвижимости. Поэтому тем, кто задумался о покупке жилья, стоит разобраться, чем апартаменты от квартиры отличаются, каковы их преимущества и недостатки.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это разновидность недвижимого имущества. Как и квартира, они используются для проживания или сдачи в аренду. Такие помещения можно покупать, продавать, использовать в качестве залога по кредиту.

Законодательно понятие "апартаменты" не закреплено. В гостиничном бизнесе так называются номера в отеле, используемые для временного проживания. У потенциальных покупателей может сложиться впечатление, что апартаменты – это готовые квартиры класса бизнес или комфорт, которые продаются с мебелью в развитых районах города. Отчасти эта информация соответствует, однако главная черта апартаментов – их юридический статус.

Виды апартаментов

• Апартаменты, предназначенные для длительного проживания или аренды, а также офисы, магазины, салоны красоты и другие коммерческие объекты.
• Апарт-отели – помещения с отдельными апартаментами, которые сдаются посуточно. Некоторые из них включают питание, уборку и стирку.
• Доходные дома. Вмещают несколько апартаментов, предназначенных исключительно для долгосрочной аренды.
• Кондоминиум-отели – объекты, взятые в аренду на долгосрочную перспективу с возможностью выкупа.

Апартаменты в новостройках Санкт-Петербурга часто располагаются в многофункциональных комплексах. Для застройщиков такие объекты являются прибыльными, т.к. сочетают офисные помещения, розничную торговлю и жилую функцию. Большим спросом у инвесторов пользуются апарт-отели, которые арендуют гости города.

Отличия апартаментов от квартиры

Если говорить, чем квартира отличается от апартаментов, то первая является жилым имуществом, тогда как вторые относятся к нежилому фонду. Фактическое проживание в них возможно (при наличии необходимых для жизни условий), однако с юридической точки зрения пользование такой недвижимостью имеет ряд нюансов.

Регистрация

Постоянная регистрация по месту жительства доступна только в помещениях, имеющих статус жилых. Так как апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, в них возможно оформление временной регистрации на срок до 5 лет с возможностью последующей пролонгации. Однако сделать это можно исключительно в помещениях гостиничного типа.

Юридически граждане с временной пропиской могут пользоваться теми же благами, что и обладатели постоянной регистрации (работать, посещать образовательные учреждения, получать медицинскую помощь). Однако по факту имеют место случаи, когда при приеме в школу или на работу в первую очередь отдается предпочтение кандидатам с постоянной регистрацией.

Содержание общего имущества

Собственники квартиры становятся обладателями доли в общем имуществе дома (части подъезда, лестничных пролетов, лифтов и других мест общего пользования). Вместе с правом владения собственники получают и обязанность содержать такое имущество.

В нежилых зданиях могут находиться просторные холлы, конференц-залы, переговорные. Плата за содержание этих объектов распределяется между всеми собственниками помещений, независимо от того, пользуются они ими или нет. Перечень таких объектов устанавливает управляющая компания. В случае с многоквартирным домом жильцы могут сменить УК решением общего собрания.

Владельцы апартаментов рискуют столкнуться с ситуацией, когда большинство помещений здания принадлежит 1 собственнику, например девелоперской компании. Такой владелец может в единоличном порядке повышать тарифы, включать в квитанции услуги садовников, консьержей, администраторов. Это будет благоприятно сказываться на облике здания, его территории и статусе, но увеличит коммунальные платежи. В этом случае владельцы апартаментов не смогут поменять УК, т.к. не имеют большинства голосов.

Кроме того, собственники такого имущества должны платить за аренду земли, на которой располагается дом. Так как апартаменты являются нежилым помещением, арендная плата за землю взимается по повышенным ставкам. Владельцы квартир от подобных расходов освобождены, потому что при регистрации права собственности земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность.

Если земля находится в собственности владельцев апартаментов, они обязаны уплачивать земельный налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости помещения. С собственников квартир земельный налог не взимается.

Налог на имущество

Налог на имущество физических лиц уплачивают собственники жилых и нежилых помещений. В Санкт-Петербурге ставка налога для квартир и жилых домов составляет 0,1–0,25%, а для нежилого имущества – от 0,3% до 1,75%. Точный размер ставки зависит от кадастровой стоимости, типа здания, наличия в нем офисных и торговых помещений.

Несмотря на то что налоговая ставка для нежилых объектов выше, чем для жилых, стоит иметь в виду разницу в кадастровой стоимости. Для апартаментов она в среднем на 100–150% ниже, чем для квартир, поэтому точную сумму ежегодного налога следует рассчитывать отдельно для каждого объекта.

Владельцы коммерческих помещений не смогут воспользоваться налоговым вычетом по налогу на имущество.

Технические требования

Технические нормы для коммерческих и жилых помещений различны. К нежилым строениям применяются менее строгие нормы по освещенности, шумоизоляции, высоте потолков, качеству материалов. Кроме того, по соседству с апартаментами может располагаться производство или торговое помещение, что невозможно в жилом фонде.

Однако для некоторых собственников менее строгие технические требования являются преимуществом (например, при перепланировке). В апартаментах возможно увеличить жилое пространство за счет нежилого или перенести "мокрые" зоны.

Перед покупкой апартаментов узнайте, какое предприятие располагалось на этом месте ранее, особенно если строительство ведется на месте бывшей промзоны. Если здание занимали офисы или складские помещения, опасности для жизни и здоровья оно не представляет. Если же на месте нового дома находилось вредное производство, стоит поставить вопрос о целесообразности покупки такой недвижимости.

Изъятие за долги

Единственное жилье физического лица в случае его банкротства не может быть взыскано судебными приставами в счет уплаты долга. Исключение составляет недвижимость, находящаяся в залоге у банка при невыплате кредита. Но апартаменты не считается объектом жилого фонда, поэтому не обладают имущественным иммунитетом. Такое помещение может быть изъято у владельца, даже если это единственное место проживания последнего.

Соседи

Нарушение тишины в ночное время в Санкт-Петербурге регулируется нормами Закона от 12.05.2010 № 273-70. При возникновении шума граждане могут обратиться в полицию, а правонарушители будут обязаны заплатить штраф. Однако эта норма не относится к коммерческим помещениям. Если по соседству с вами окажется дискотека или школа игры на барабанах, могут возникнуть связанные с этим неудобства.

Инфраструктура

Если в комплексе располагаются предприятия сферы обслуживания (например, парикмахерские, службы клининга, прачечные), это будет дополнительным преимуществом для жильцов. Однако при этом некоторые объекты внешней инфраструктуры могут отсутствовать.

Часто нежилые помещения возводят на месте заброшенных заводов и фабрик вдали от школ и детских садов. В случае с коммерческой недвижимостью застройщики не обязаны заниматься обустройством территории и возведением поблизости социальных объектов. Следует учитывать эти особенности при покупке апартаментов для проживания с детьми.

Плюсы апартаментов

При всем сходстве апартаменты существенно отличаются от квартиры. При этом между апартаментами и квартирой разница может оказывать существенное влияние на их цену, порядок использования и уплаты налогов.

Основные достоинства апартаментов:

• Сравнительно низкая цена. Отличия в цене между апартаментами и квартирой может составлять 15–20%.
• Локация. Часто апартаменты размещают в центре города в шаговой доступности от крупных торговых и бизнес-центров. Строительство жилого квартала в таком районе создает дополнительные трудности для девелоперов. В то же время дом с офисами и апартаментами может принести не меньшую прибыль застройщикам и покупателям.
• Вид инвестиций. Такое имущество можно использовать для получения пассивного дохода при сдаче в аренду или перепродать. Инвесторы ожидают в скором времени появления законодательной базы, которая будет регулировать использование апартаментов и приравняет их к жилому имуществу.
• Доступность перепланировки. Многие идеи нельзя воплотить в квартире в силу законодательных ограничений. Отсутствие строгих технических норм для апартаментов дает дизайнерам простор для фантазии при реализации любых идей.
• Возможность быть залогом. Апартаменты, находящиеся в собственности, могут использоваться как залоговое имущество для получения ипотечного или иного вида кредита.
• Возможность получить статус жилого объекта. Однако эта процедура требует больших затрат и подходит только для отдельных категорий объектов.

Минусы апартаментов

К недостаткам апартаментов относятся следующие:

• Отсутствие льгот. При покупке апартаментов собственники не могут пользоваться льготными ставками по ипотечным кредитам или средствами материнского капитала.
• Большая налоговая нагрузка. Ставка налога на имущество для нежилых помещений выше, чем для жилых. Кроме того, собственники апартаментов платят земельный налог, от которого освобождены владельцы квартир. При покупке апартаментов физические лица не могут заявить налоговый вычет.
• Высокие коммунальные расходы. Тарифы на электричество, воду, газ для коммерческих помещений выше, чем для жилых. Кроме того, стоимость коммунальных услуг увеличивается на сумму НДС. Управляющая компания может включать в квитанции дополнительные расходы, которые собственники обязаны оплачивать. Льготы на оплату коммунальных услуг (например, для семей с 3 и более детьми) для собственников апартаментов не предусмотрены.
• Отсутствие СанПиН как для жилого фонда. В результате собственники апартаментов могут столкнуться с некоторыми проблемами (например, слишком тонкими стенами, отсутствием балконов, плохой теплоизоляцией и т.д.). По соседству могут открыть шумный бар, предприятие или построить новый корпус дома в близости от ваших окон. Все зависит от добросовестности застройщика, а не от норм законов, защищающих права жильцов.

В случае банкротства застройщика покупатели апартаментов не вправе требовать передачи помещения, а могут заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса.

Комментарий эксперта

Эксперты ожидают, что в скором времени будет принят закон, определяющий статус апартаментов. Отсутствие законодательной базы приводит к спорам и судебным спорам. Собственники помещений ожидают, что апартаменты приравняют к жилому фонду и они получат больше законодательно закрепленных прав. Однако если эти помещения получат статус жилых, все офисы, расположенные в этих же зданиях, придется закрыть.

На практике недостатки апартаментов не столь очевидны. Покупателями апартаментов часто выступают люди со средним достатком, имеющие в собственности жилую недвижимость. В связи с этим вопрос в постоянной регистрации в апартаментах отпадает. Такие помещения приобретают для совершеннолетних детей, используют для сдачи в аренду или для проживания на период командировок. Для данной целевой аудитории наличие или отсутствие школ / детских садов поблизости не играет значения.

Благоустроенная территория отличает проект от аналогов конкурентов, поэтому застройщики стремятся создать комфортные условия для покупателей и уделяют все больше внимания строительству детских площадок и скверов. Кроме того, многие комплексы изначально создаются в районах с развитой инфраструктурой или являются домами смешанного типа (т.е. в здании присутствуют квартиры и апартаменты).