Переуступка прав в новостройке: особенности и нюансы

Представьте ситуацию: вы решили купить квартиру в строящемся жилом комплексе, который соответствует всем вашим требованиям. Привлекательная цена, идеальная планировка и развитый район. С воодушевлением вы заходите на сайт застройщика, но обнаруживаете, что все лоты уже распроданы. В итоге остается либо смириться и искать другой дом, либо согласовать переуступку. Что это за процедура и как ее оформить – расскажут специалисты компании «ЕОН».

Переуступка – это перепродажа квартиры в строящемся доме от первичного дольщика (цедента) другому лицу (цессионарию). Оформляется она по договору цессии, по которому все первоначальные условия ДДУ сохраняются.

Следовательно, при согласовании переуступки вы получаете не саму квартиру, а право требования на нее. При этом собственником вы становитесь после сдачи дома и получения ключей.

Классифицировать переуступку прав на покупку квартиры в новостройке можно:

1. По типу продавца

В роли продавца могут выступать:

• Инвесторы – обычно покупают недвижимость на этапе котлована, чтобы перепродать ее подороже ближе к сдаче дома.

• Юр. лица – могут купить у застройщика несколько квартир оптом, чтобы потом перепродать их по более высокой цене физическим лицам.

• Физические лица – иногда прибегают к перепродаже в силу личных обстоятельств. Например, купили квартиру на старте продаж, а ближе к вводу решили переехать в другой город.

• Юрлица-подрядчики – получают квартиры от застройщика в качестве вознаграждения за проделанную работу, а потом превращают их в выгодную инвестицию.

2. По условиям сделки

Переуступку прав можно оформить:

• при полном погашении стоимости жилья;

• при передаче остатка долга новому покупателю;

• при оформлении ипотечного кредита на нового дольщика;

• без использования кредитных средств.

3. По целям сделки

Для покупателя сделка может быть:

• инвестиционной, если он хочет получить прибыль за счет аренды или перепродажи;

• конечной, если он берет квартиру для собственного проживания.

4. По этапу строительства дома

Оформить переуступку можно только до ввода дома – на этапе котлована, в середине строительства или во время финальных отделочных работ.

Перед тем как обратиться к застройщику по вопросу оформления переуступки, следует внимательно прочесть ДДУ. В нем либо вообще не будет пункта о необходимости получения согласия от строительной компании (но уведомить ее все-таки стоит), либо, наоборот, будет наложен запрет на цессию.

Если застройщик не против согласования переуступки, то он может взимать за нее комиссию, размер которой указывается в денежном выражении (несколько десятков тысяч) или в процентном (до 4% от общей суммы сделки).

Еще важно обратить внимание на сроки, в которые застройщик разрешает провести переуступку. Этот пункт включают для того, чтобы не было искусственной конкуренции между продавцами квартир. Например, некоторые из них разрешают провести сделку только тогда, когда дом будет готов на 50%.

Если в ДДУ нет никаких требований застройщика по переуступке, то покупатель должен получить от продавца оригинал договора и справку об отсутствии долгов.

Какую выгоду вы получаете при покупке квартиры по переуступке?

1. Получаете лот, которого официально уже нет в продаже.

Это может быть уникальная квартира с необычной планировкой или просто жилье семейного формата, которое обычно слишком быстро раскупают.

2. Не ждете сдачи дома несколько лет.

Чаще всего продавать квартиры по переуступке начинают, когда дом построен наполовину или почти готов к сдаче. Поэтому у нового владельца остается совсем немного времени до долгожданного переезда.

3. Больше защищены от рисков.

Речь идет о превращении объекта в долгострой или переходе застройщика в статус банкрота.

4. Экономите на стоимости квартиры.

Цена может быть ниже, так как ближе к концу строительства застройщики часто предлагают разные скидки и акции, поэтому частные продавцы или юридические лица снижают стоимость, чтобы быстрее продать объект.

5. Избегаете рисков, связанных с другими собственниками и наследниками.

С такими проблемами нередко сталкиваются покупатели квартир на вторичном рынке. С новостройками такого не будет, так как дома полностью новые и в них еще никто не жил.

Без рисков для покупателя при покупке квартиры по переуступке тоже не обходится:

1. Попадание в двойную переуступку.

Перед оформлением нужно отследить всю цепочку сделок, чтобы не оказаться в руках мошенников. Проверяйте все разрешения, согласия и прочие документы. Возможно, вашу квартиру уже продали другому лицу.

2. Риск недостроя или долгостроя ниже, но он все равно сохраняется.

Поэтому надежность застройщика играет здесь ключевую роль.

3. Право застройщика помешать невыгодной сделке.

Застройщик может просто не дать согласие на сделку и сорвать ее в корыстных целях, чтобы поднять цены на лоты, которые остались в наличии.

4. Невозможность возврата полной суммы.

Если вы вдруг решите отказаться от сделки, то вернуть полную сумму может быть довольно проблематично. Вы получите стоимость, указанную в первоначальном договоре, которая будет ниже рыночной.

5. Риск не уложиться в сроки.

Например, собственник подписал акт приема и одновременно продал квартиру по переуступке. Данные будут регистрироваться в Росреестре несколько дней, поэтому собственником будет считаться один человек, а по договору переуступки – другой. В итоге всем придется идти в суд.

Теперь подробно опишем все шаги оформления покупки квартиры по переуступке прав:

Шаг №1 – Проведите юридическую проверку объекта, застройщика и продавца.

В этом вам помогут:

• сайт ДОМ. РФ;

• Единый федеральный реестр;

• сайт судебных приставов.

У застройщика нужно запросить:

• разрешение на строительство;

• проектную декларацию;

• сроки ввода в эксплуатацию;

• подробную информацию о новостройке.

У продавца:

• паспорт;

• договор ДДУ;

• справки о вменяемости;

• нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

• выписку из ЕГРН;

• согласие на сделку от органов опеки, если есть несовершеннолетние цеденты.

Шаг №2 – Проверьте возможность согласования переуступки.

Убедитесь, что условия застройщика вам подходят и вы сможете их выполнить. Не забудьте получить письменное согласие и необходимые справки.

Шаг №3 – Организуйте личную встречу с продавцом.

На ней нужно обсудить:

• кто платит за справки и оформление;

• особенности выполнения сделки со стороны банка;

• как будет решаться вопрос с долями, если был задействован маткапитал;

• в какой момент и каким способом будут переданы деньги и пр.

Шаг №4 – Подайте заявку в банк.

В случае одобрения банк выдает участникам сделки список документов и подробно информирует их об условиях подписания договора.

Шаг №5 – Соберите полный пакет документов.

Для успешного совершения сделки нужно подготовить:

• акт взаиморасчетов или выписку из эскроу-счета;

• выписку из ЕГРН на участок, на котором строится дом;

• ДДУ;

• квитанцию об уплате госпошлины (для Росреестра);

• нотариальное согласие супруга, если квартира была куплена в браке;

• паспорта сторон (для физических лиц);

• разрешение застройщика (при необходимости);

• разрешение органов опеки, если был задействован маткапитал;

• разрешение от банка, если цедент (продавец) приобрел квартиру по ипотеке;

• справку о полной оплате по ДДУ или переводе долга на покупателя.

Если продавцом выступает юридическое лицо, то дополнительно предоставляют:

• доверенность на представителя;

• договоры подряда;

• протокол решения собрания акционеров для АО.

• счета-фактуры;

• учредительные документы.

Шаг №6 – Заключите договор.

Подписывать договор цессии нужно в офисе банка. В нем должны быть указаны:

• дата и место проведения сделки;

• описание объекта недвижимости;

• паспортные данные и реквизиты обеих сторон;

• права и обязанности сторон;

• сведения о ДДУ и первичных участниках;

• стоимость переуступки;

• условия расчетов.

Дополнительно на этом этапе подписывается кредитный договор, если покупателю одобрили ипотеку.

Шаг №7 – Зарегистрируйте сделку в Росреестре.

После подписания договора цессии и его регистрации в МФЦ, весь пакет документов передается в Росреестр. На согласование со стороны последнего ведомства обычно уходит около 7 дней. После этого покупатель получает уведомление о переходе права, а продавец – деньги на счет.

В конце новый владелец должен сообщить застройщику об успешном окончании сделки – в офисе или через уведомление в Личном кабинете.