На каком этапе строительства дома покупать квартиру в новостройке

Купить квартиру в новостройке можно даже тогда, когда дома еще не существует. И чем раньше покупатель решится, тем выгоднее будет его приобретение. Но тут важно учесть все риски. Как не стать обманутым дольщиком и не переплатить за квадратные метры – разбираем в нашем материале.

Многоквартирный дом строится, как правило, в течение трех-пяти лет. Застройщик приобретает земельный участок в собственность или в аренду у Фонда имущества через городские торги. Затем согласовывает проект застройки, готовит пакет документов для получения разрешения на строительство дома. 

Если застройщик покупает землю у города, то необходимый пакет согласований, чтобы подключить дом к инженерным сетям, у него уже есть. При покупке земли у собственника, документы нужно собирать самостоятельно, согласовывать их в профильных ведомствах

Как только проект согласован, застройщик должен отправить его на экспертизу. Если эта стадия пройдена, строительная компания обращается в Государственный строительный надзор и оформляет разрешение на строительство многоквартирного дома. 

Если все документы получены, строители могут приступать к работам. Это, как правило, называется “стадией котлована”: готовится фундамент будущего дома. Затем начинаются строительно-монтажные работы: возведение стен, перекрытий, установка окон. 

После того как дом собран, к нему подключают инженерные коммуникации, проводится внутренняя и наружная отделка здания. 

Финальный этап – благоустройство территории и получение разрешения застройщиком на ввод здания в эксплуатацию. Компания сначала оформляет право собственности на себя, а затем – на дольщиков. 

Федеральный закон №214 разрешает застройщику продавать квартиру сразу после получения разрешения на строительство. Но некоторые компании открывают продажи сразу после приобретения земельного участка и обещают покупателям “большие скидки”, подписывая договор бронирования или предварительный договор купли-продажи.

С одной стороны, для дольщика это выгодный вариант покупки. Но с другой – большие риски, ведь такие договоры не подлежат обязательной госрегистрации, следовательно, недобросовестный застройщик может “продать” сколько угодно пока несуществующих квартир и обмануть покупателя. 

На “стадии котлована” покупать квартиру менее рискованно, ведь все разрешающие документы у застройщика уже есть, а договоры проходят регистрацию в Росреестре. К тому же, можно сэкономить до 40% от той цены, которая будет назначена после введения дома в эксплуатацию. Квартир на “этапе котлована” много – есть из чего выбирать. 

Вот только ждать придется несколько лет, а строительство может затянуться, как было после кризиса 2008 года.

Когда дом готов на 70-80%, риски стать обманутым дольщиком снижаются еще больше, но цена становится значительно выше. Кроме того, в таком доме квартиры обычно уже все раскуплены и покупать жилье придется по договору переуступки. 

Самый безопасный вариант – приобретение в сданном доме. Правда заплатить придется на 30-40% дороже, чем в случае с покупкой “в котловане”. 

Главное правило – не торопиться. Нужно оценить все риски, изучить застройщика и его историю. Не стоит ждать введения дома в эксплуатацию, если есть возможность вложиться в стройку. 

Если дом готов на 40-50%, уже можно заключать договор долевого участия или эскроу счет, предварительно оценив динамику строительства и сроки сдачи. В таком доме еще есть возможность выбора квартир, а цены приемлемы.

Ознакомиться с полной базой квартир в Санкт-Петербурге можно на нашем сайте.