Избежать мошеннических схем при покупке квартиры поможет проверка юридической чистоты жилья. Для этого нужно внимательно изучить документы продавца.
Лучше всего при покупке квартиры обратиться к профессиональным риелторам. Солидное агентство недвижимости, дорожит своей репутацией. Поэтому на сайтах таких организаций только проверенные квартиры, а риелтор, сопровождающий сделку, несет ответственность за ее юридическую чистоту.
Тому, кто все же решил проверить квартиру самостоятельно, специалисты советуют:
Чтобы самому проверить квартиру на чистоту, нужно попросить у продавца ряд документов:
Любой нотариально заверенный документ можно проверить по QR-коду, расположенному в правом нижнем углу. Можно посмотреть сведения онлайн на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Проверка покажет, состоит ли документ на учете в Единой информационной системе, где учитывают все сведения, подтвержденные нотариусом.
Кроме того, проверяя представленные бумаги, обратите внимание на некоторые нюансы.
В паспорте продавца не должно быть никаких помарок, подчисток. Недопустимо отсутствие страниц.
Важно удостовериться, что срок действия документа достаточен для заключения сделки. Если собственников недвижимости несколько, нужно проверить удостоверения личности у каждого из них.
Неплохо проверить подлинность паспорта на сайте МВД. С помощью онлайн-сервиса получить такую информацию легко: достаточно указать номер и серию документа.
Фотография в паспорте: соответствует ли она внешнему виду того человека, который продает квартиру. Одна из мошеннических схем предполагает, что в роли продавца выступает человек, внешне похожий на владельца. Но в действительности хозяин квартиры просто потерял документы. Если он подаст заявление в полицию до покупки, сделку расторгнут.
Чтобы предупредить возможные споры из-за недееспособности продавца, желательно взять справки из диспансеров: наркологического (НД) и психоневрологического (ПНД).
Сам по себе факт учета в этих учреждениях не является основанием для отказа в проведении сделки. Но нужно удостовериться в том, что продавец не ухудшает свои жилищные условия. Кроме того, юристы рекомендуют получить врачебный документ о состоянии его здоровья на момент заключения сделки: является ли он дееспособным и противопоказания для сделок с недвижимостью отсутствуют.
Освидетельствование проводят в день совершения сделки. Особенно это необходимо сделать, если собственником жилья оказывается тот, чья дееспособность вызывает сомнения: старый человек или явный алкоголик. В противном случае сделку могут расторгнуть родственники владельца.
Разрешение жены (мужа) должно быть заверено у нотариуса. При отсутствии согласия сделка может быть расторгнута из-за нарушения прав третьего лица. Если супруги находятся в разводе, необходимо проверить заключение о разделе имущества.
Выписка из государственного реестра о продаваемой недвижимости служит подтверждением того, что квартира принадлежит продавцу. Полные данные в 2023 г. может получить только собственник жилья.
Продавец заказывает справку на "Госуслугах" или в МФЦ. Можно получить этот документ в Росреестре или на сайте Кадастровой палаты.
Выписка из реестра содержит все основные сведения о жилье, его владельцах, обременениях, судебных исках.
Срок со дня выписки на момент заключения договора купли-продажи не должен превышать 1 месяц.
Кадастровая стоимость жилья, отраженная в выписке, нужна для определения размера налога, который придется заплатить продавцу, и соответствия рыночной цены.
Важный момент наличие обременений: ипотеки, ренты, доверительного управления, ареста или аренды. Эти условия ограничивают собственника недвижимости по вопросу продажи жилья.
Например, при наличии ипотеки владельцу придется взять согласие на совершение сделки у заимодавца – банка, уплатившего застройщику деньги за квартиру.
Следующим видом обременения является договор ренты. Его заключают пожилые люди (получатели ренты), которые в обмен на пожизненный уход и выплату денежных средств передают квартиру тому, кто будет за ними присматривать. Этот договор не позволяет продавать квартиру до момента смерти получателя ренты. Такую квартиру можно приобрести только тогда, когда покупатель сам становится тем, кто присматривает за пожилым человеком до его смерти и выплачивает ему денежное содержание.
Аналогом договора ренты является соглашение о доверительном управлении. Такую квартиру нельзя продать, пока документ не будет расторгнут.
Квартиру, на которую наложен арест, тоже невозможно продать до момента снятия обременения. Все процедуры в этом отношении будут отражены в выписке из ЕГРН. После снятия ареста сделка допускается.
В случае обременения в виде заключенного договора аренды, срок которого еще не истек, продавец квартиры может досрочно расторгнуть это соглашение, тем самым сняв обременение. После этого можно рассматривать вопрос о покупке квартиры. Но нужно обязательно дождаться отражения этого момента в Росреестре. Можно купить такую квартиру, переоформив договор аренды на себя и предоставив тем самым часть квартиры квартиросъемщикам.
Но есть и скрытые обременения, которые не отражаются в выписке из ЕГРН. Они заключаются в ущемлении прав людей, которые имеют права на жилплощадь в квартире. Нужно внимательно изучить и другие документы.
Подтверждением права собственности может служить один из договоров: о купле-продаже, долевом строительстве, приватизации, уступке права требования.
Кроме того, подтвердить принадлежность квартиры продавцу может свидетельство о получении наследства или дарения. В этом случае нужно быть особенно внимательным. Если с момента вступления в наследство прошло менее 3 лет, могут объявиться претенденты на восстановление права собственности на квартиру. В некоторых случаях это возможно даже после пропущенного срока для вступления в наследство. Тогда сделка по продаже квартиры может быть аннулирована. Ограничением является срок давности: после 3 лет со дня смерти наследодателя вступить в права собственности невозможно.
При рассмотрении документов о принадлежности квартиры продавцу нужно обратить внимание на соответствие адреса, фамилии, имени и отчества владельца, совпадение продаваемой площади с указанной в бумагах.
В случае необходимости уточнить историю правопреемства поможет выписка из ЕГРН о переходе прав собственности. Этот документ раскрывает историю жилья. Он содержит подробные сведения о его владельцах, начиная с момента построения жилья. В нем указывают:
Он служит подтверждением права продавца на квартиру и выявляет причины, по которым тот стал владельцем недвижимости.
Этот документ получают в МФЦ по месту регистрации или в паспортном столе. В нем указаны сведения обо всех зарегистрированных жильцах, включая несовершеннолетних детей.
Справка содержит информацию не только о тех, кто прописан на момент выдачи документа, но и обо всех ранее зарегистрированных лицах.
В квартире мог быть ранее прописан человек, который может потребовать восстановления регистрации и права собственности: например, вышедший из мест лишения свободы. Постановлением Конституционного суда от 23 июня 1995 г. за осужденными сохраняется право на жилую площадь, хотя они и выписываются на время нахождения в исправительном учреждении.
Нужно обратить внимание на фамилии зарегистрированных. Если они изменились с момента внесения данных (например, в результате заключения брака), продавец должен внести сведения в Росреестр. Без этого сделку заключить невозможно.
В договоре купли-продажи указывают, когда должны выписаться из продаваемой квартиры все жильцы. Перед окончательным заключением сделки лучше попросить продавца представить окончательный вариант этой справки, чтобы убедиться, что в квартире больше никто не прописан.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, это усложняет покупку. Договор купли-продажи обязательно подписывает нотариус. Дети с 14 до 18 лет тоже ставят свою подпись, т.к. считаются частично дееспособными.
В этом случае самым важным документом является разрешение органов опеки на продажу квартиры. Его получает продавец, представив ряд бумаг. В разрешении указывают условия, при которых сделка разрешается. В дальнейшем родители предоставляют отчет в органы опеки об их выполнении. Если условия не соблюдены, по решению органов опеки сделка может быть расторгнута. Поэтому желательно заранее выяснить, где и как будут выделены доли детям.
Если вся семья прописывается в другом месте, выделение доли детям подтвердит выписка из ЕГРН по новому месту жительства, где указан состав семьи. Когда другую квартиру не приобретают (например, семья переезжает в дом к бабушке и дедушке), выделение доли подтверждает выписка из банка о перечислении денег на личный счет детей.
Если квартира ранее была приобретена продавцом с использованием материнского капитала, подросшие дети могут потребовать через суд свою долю. Если их часть не была выделена, требование удовлетворят. Поэтому при покупке такой квартиры нужно взять справку из Фонда социальной защиты (бывшего ПФ) об использовании материнского капитала.
Долги предшествующего собственника жилья по закону не переходят на нового владельца. Однако это приведет к лишним хлопотам и потере времени, поэтому лучше сразу выяснить этот вопрос.
Если продавец сам покупал ранее квартиру за счет средств банка, нужно попросить у него справку о погашении кредита. Если деньги выплачены не полностью, недвижимость можно приобрести только с согласия банка. До момента полного погашения квартира находится в залоге у той финансовой организации, которая ее оплатила.
Решить проблему можно 2 способами. Во-первых, покупатель может решить вопрос с банком и продолжать выплачивать деньги за ипотеку. Во-вторых, договориться с продавцом о досрочном погашении кредита за счет задатка. Но тогда возникнет риск утраты уплаченной суммы в случае, если продавец откажется от сделки. Суд может обязать его вернуть деньги, но это разрешается делать по частям.
Все запрашиваемые документы, которые предоставляет продавец жилья, можно проверить самому. Несмотря на ограничения, принятые в марте 2023 г. (ст. 62, №218-ФЗ от 13.07.2015), любой гражданин может получить основные сведения о приобретаемом жилье. К ним относятся:
Те сведения, которые еще не отражены в выписке из ЕГРН, можно найти на сайтах отдельных ведомств:
Эти сведения можно сверить с теми, что предоставляет продавец. При малейшем несоответствии данных не стоит полагаться на объяснения продавца, лучше обратиться за профессиональной помощью к риелторам или юристам.
Бесплатно поможем выбрать недвижимость для любых целей, подготовим и проведём сделку, а также продолжим поддерживать вас после совершения покупки
К покупке квартиры в новостройке люди стараются подходить ответственно. Проблема в том, что уберечься от рисков удается не всем, т. к. подводных камней много и ориентироваться в них непрофессионалу трудно. Можно лишь попробовать не совершить 9 основных ошибок при приобретении жилплощади в новом доме.
При покупке квартиры мечты желательно и деньги сэкономить, и получить жилье по своим потребностям. Эти 2 момента сочетаются при приобретении жилой площади в новостройке, если удачно выбрать застройщика. В противном случае есть вариант столкнуться с мошенниками или связаться с долгостроем.
Покупка квартиры – важный шаг, требующий поиска ответов на многие вопросы. Выбрать, на каком этаже лучше купить квартиру, может быть непросто, потому что в каждом случае есть свои преимущества и недостатки. Потенциальному владельцу квадратных метров нужно внимательно изучить вопрос, либо обратиться в <a href="https://eon.estate">агенство недвижимости Санкт-Петербурга</a>, прежде чем покупать жилье в новостройке или старом многоквартирном доме.
