Из чего складывается стоимость квартиры

Стоимость новостройки зависит от цены материалов, времени постройки и прибыли девелопера. К себестоимости жилья прибавляют от 10 до 20%.

Что входит в цену квартиры

Учитываются планировка, конструкция наружных стен, организация дворового пространства. Имеет значение близость объектов инфраструктуры, местонахождение, необходимость дополнительных вложений. На вторичном рынке, кроме этих составляющих, важен еще год постройки дома.

Для каждого из факторов, обуславливающих стоимость жилья, приоритет устанавливает покупатель с учетом степени их важности.

Застройщики предлагают много вариантов. На цену квадратного метра влияет категория жилья: эконом-, комфорт-, бизнес- или элит-класса. Все условия, создающие удобство проживания, учитываются при продаже риелтором или девелопером. В случае продажи вторичной недвижимости имеет значение решение хозяина жилья.

Причисление строящегося дома к какой-то категории принимает сам застройщик. Единой классификации типов недвижимости нет. Принято считать, что дома относятся к соответствующему классу, в зависимости от количества дополнительных средств для повышения качества проживания: тематических детских площадок, паркингов, охраняемой территории и т.п.

Иногда разница в цене между конкурентами объясняется тем, что застройщики принимают меры для сокращения расходов: нанимают более дешевую рабочую силу из числа мигрантов, применяют строительные материалы отечественного производства. Это не всегда означает низкое качество, материалы могут быть ничуть не хуже, а застройщик тщательно отслеживает выполнение работ.

Однако иногда цена недвижимости не соответствует ее достоинствам из-за некомпетентности, ошибок продавца. Поэтому, оценивая стоимость жилья, важно знать, на что следует обратить внимание.

Цену жилья определяет также этап строительства. Если стадия близится к завершению, стоимость жилья возрастает. Это связано с тем, что в большинстве случаев застройщик пользуется заемными средствами банков. К окончанию строительства больше средств уже выплачено в качестве процентов за кредит.

Квартиры, продаваемые без отделки, стоят в среднем на 8% дешевле. Но отделка, выполненная своими силами, увеличивает цену на 12%.

На вторичном рынке, по мнению ЦИАН, в первую очередь при расчете цены учитывается транспортная доступность: близость к станции метро или железной дороги. Следующим фактором по значимости считаются год постройки дома и планировка (общая площадь, размеры комнат, этаж). К тому же важна величина кухни. Преимуществом являются окна, выходящие на разные стороны.

Особенности дома и квартиры

В первую очередь оцениваются расположение квартиры и внешний вид дома. Прибавляет стоимости нарядный, недавно отделанный фасад из прочных, долговечных материалов. Это гарантия того, что в ближайшее время жильцов не побеспокоят ремонтами, а за окном не будет висеть строительная люлька.

Важной особенностью является материал стен. От этого зависят теплопроводность и звукоизоляция. Квадратный метр площади в домах из кирпичных блоков стоит больше, чем в панельных. Имеет значение и технология строительства.

Многие застройщики строят бюджетные дома из панелей, которые собирают быстро, как из деталей конструктора. Квартиры в них дешевле.

Самым распространенным способом возведения домов является монолитно-кирпичный, при котором остов здания – бетонный, а стены выкладывают из кирпичных блоков. Такая энергоэффективная технология помогает жильцам уменьшить расходы на отопление.

Отделка фасада тоже важна: облицовка кирпичом, вентилируемый фасад устраивают только в домах бизнес- или элит-класса. Большое значение имеет подсветка фасада.

Увеличивает стоимость вид из окна. Если это кладбище, линия электропередач или теплоузел, недвижимость будет дешевле другой. Иногда эта разница достигает 10%.

Имеет значение этаж – чем выше расположена квартира в новостройке, тем она дороже. Считается, что на верхних этажах больше света, возможности увидеть панораму города. Тем более, что на последнем из них часто располагаются квартиры с большей высотой потолков и увеличенными размерами окон.

Однако во вторичке верхний этаж может быть дешевле, т.к. иногда протекает крыша. Расположение на 1 этаже тоже часто снижает цену, поскольку там возможны повышенная влажность, холодные полы, недостаток солнечного освещения, нашествие грызунов и тараканов. Часто отсутствует балкон, выше риск ограбления.

На цену влияет расположение близлежащих домов. Если они закрывают окна так, что слабо проникает солнечный свет, цена должна быть ниже. Такое же влияние оказывает и близость оживленной автомагистрали.

Важна также репутация застройщика. Заключать договор с малоизвестными компаниями – большой риск.

При оценке жилья, продаваемого на вторичном рынке, кроме указанных факторов, риелторы учитывают состояние дома: наличие лифта, его бесшумный ход, расположение мусоропровода и лестничной клетки. Неприглядный подъезд снижает цену на 7–10%. Иногда квартира может продаваться дешевле из-за юридических документов, вызывающих сомнения, плохой истории.

Планировка квартиры

Во многом стоимость недвижимости определяется планировкой. Наиболее удачное внутреннее расположение помещений выбирают в зависимости от жильцов: их количества, нужд, наличия детей. Есть студии, квартиры с изолированными или смежными комнатами, евро- или свободной планировкой. Сейчас реально купить квартиру от застройщика с уникальной планировкой.

Во вторичном жилье тоже можно сделать перепланировку в соответствии со своими пожеланиями.

Нестандартные планировочные решения увеличивают цену недвижимости. Например, ванная с окном, большая гостиная, совмещенная с кухней, мастер-спальня, сауна, терраса.

Намного увеличивается стоимость с популярной европланировкой. Их особенность – кухня, совмещенная с гостевой зоной. Дополнительно может быть одна или несколько изолированных комнат. Цена таких квартир больше за счет их функциональности.

Квартира со свободной планировкой, хотя дешевле недвижимости с такой же площадью, но требует дополнительных вложений. Ведь у такого жилья есть только капитальные стены, а все перегородки между помещениями выполняют владельцы по своему желанию.

Кроме того, желательно сделать проект, т.к. нужно учитывать много факторов: как будет располагаться корпусная мебель, образ жизни членов семьи, есть ли маленькие дети. Самым частым примером неудачной планировки является большая площадь при наличии всего лишь 2 окон.

При определении цены жилья учитывают наличие колясочной, холла. Часто эти помещения используют и для других нужд: хранения велосипедов, встречи курьера и т.д. Отдельные застройщики обустраивают холл. У входа в дом располагают диваны и мягкие кресла. Там можно переждать дождь, провести встречу.

Некоторые застройщики создают коворкинги – бесплатные общественные места для работы, общения и знакомства с соседями.

Есть дома, где застройщики внедряют в квартирах систему "Умный дом". Там с помощью приложения можно дистанционно снимать показания счетчиков электроэнергии, открывать входные двери и видеть всех, кто пришел в гости.

Большое значение для оценки стоимости имеет балкон. Даже если он небольшой, ценность недвижимости возрастает. А если в квартире есть лоджия, ее можно превратить в помещение для работы или теплицу. К тому же важно наличие остекления. Эркеры, по мнению аналитиков, добавляют 7–10% к стоимости жилья.

Рыночная стоимость новостройки повышается на 15% при наличии террасы. Такие квартиры чаще всего находятся на верхних этажах, что открывает красивый вид на город.

Неудачным вариантом планировки являются длинные и узкие коридоры. В них невозможно разместить шкафы для одежды, к тому же на них приходится до 30% площади квартиры. Такая недвижимость дешевле.

Другим вариантом непопулярного жилья являются полукруглые стены, непрямые углы комнат. Такие дизайнерские решения часто увеличивают стоимость квартиры. Но в этом случае трудно разместить мебель. Об этом стоит задуматься при покупке недвижимости.

Дворовое пространство

Нередко цена квадратного метра выше из-за благоустроенного двора с тематическими детскими площадками, спортивным инвентарем. Ограждение дома, закрытый паркинг делают жилье дороже.

Часто застройщики благоустраивают двор так, что можно провести выходные, не выезжая за его пределы. Цветочные клумбы, спортивные тренажеры, обустроенные детские площадки, Wi-Fi. Все дополнительные опции увеличивают стоимость жилья.

Инфраструктура дома

Большое значение имеет близость объектов инфраструктуры и торговли. Расположенные рядом школы, детские сады, станции метро, парки, увеличивают стоимость недвижимости на 15–20%.

Потенциальное открытие станции метро или других объектов инфраструктуры может несколько увеличивать цену квадратного метра.

Важна и внутренняя инфраструктура: например, количество квартир, расположенных на одном этаже. Чем их больше, тем дешевле жилье.

Благоустройство и местоположение района

Окружающая среда тоже влияет на стоимость жилья. Например, квартира, расположенная возле моторного или сталеплавильного завода, будет дешевле из-за плохой экологии. Важна и криминогенная обстановка.

Дороже стоят квартиры, находящиеся в центре города, в обжитом районе.

Как узнать стоимость недвижимости

Оценка стоимости недвижимости проводится государством 1 раз в 4 года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года. Такая цена называется кадастровой. Сведения о ее размере можно узнать на сайте Росреестра, набрав адрес дома или соответствующий номер.

Стоимость недвижимости, установленную государством, используют при расчете налога на имущество, продаже квартиры, дарении и других официальных процедурах. Занижать кадастровую цену жилья при договоре купли-продажи нельзя, это противозаконно.

Кадастровая стоимость учитывает размер жилплощади, форму собственности, историю домовладения. Важен город, район, возраст дома.

Однако кадастровая оценка не принимает во внимание многие другие факторы: инфраструктуру, расположение и т.д. Кроме того, не учитывает инфляцию, рост цен. Поэтому рыночная стоимость может намного отличаться.

Для оценки стоимости учитывают все факторы, влияющие на цену недвижимости. Нужно сравнить несколько аналогичных вариантов от разных компаний. Желательно рассмотреть не менее 5 предложений. Можно обратиться в риелторские агентства или провести самостоятельный анализ. Причем если недвижимость давно продается, возможно, цена завышена.

После этого нужно выделить наиболее весомые для себя характеристики жилья: вид недвижимости (новостройка или вторичка), степень готовности, расположение или другие факторы. На основании этих, самых важных критериев, делается выбор. В последнюю очередь стоит оценить наличие дополнительных удобств: подземного паркинга, домофона, дежурящего консьержа.

На многих сайтах есть возможность определить среднюю стоимость квартиры с помощью калькулятора. Однако эксперты в области недвижимости советуют относиться к таким расчетам с осторожностью.

Часто стоимость умышленно завышают, чтобы потом была возможность сделать скидку. Иногда риелторы размещают объявления о продаже несуществующих квартир с заниженной ценой, чтобы привлечь внимание клиентов.

Стоимость вторичного жилья поможет определить оценщик. Он должен состоять в СРО и иметь соответствующую лицензию. Иногда резолюция оценщика необходима: например, для оформления ипотеки.