Инвентаризационная стоимость квартиры: что это и как узнать?

При формировании цен на недвижимость учитываются разные параметры. Например, покупателю квартиры, помимо чистой стоимости жилья, важны инфраструктура, расположение дома и другие факторы. При таком подходе цена сделки будет отличаться от первоначальной стоимости недвижимости. Существует показатель, который учитывает только некоторые параметры, – инвентаризационная стоимость квартиры (ИС).Чтобы выгодно купить квартиру в новостройке будет полезно знать.

Чтo тaкoe инвeнтapизaциoннaя cтoимocть квapтиpы

ИС жилого помещения (квартиры) – стоимостная оценка, которая определяется технически и включает в себя себестоимость материалов, отделки жилого помещения, коммуникаций, учитывает дату постройки дома (износ квартиры), количество дверных проходов и оконных проемов.

Данная стоимостная оценка определялась в ценах 1991 г. Затем вводились коэффициенты, на которые производились корректировки. Ранее 2013 г. использовалась как единственный способ оценки недвижимости в РФ. На основании ИС определялся налог на имущество (квартиры) физических лиц. Сейчас налог рассчитывается от базы – кадастровой стоимости жилья.

Таким образом, ИС сильно отличается от рыночной стоимости, т.к. не учитывает много факторов, из которых складывается рынок недвижимости: инфраструктуру, удаленность от центра, привлекательность района, транспортную доступность, ремонт квартиры.

Зачем нужна инвентаризационная стоимость

ИС необходимо знать:

• будущим собственникам жилья – при покупке недвижимости;
• продавцам квартир – при любых сделках с недвижимостью (покупке, продаже, дарении);
• арендатору – при заключении договора аренды.

А также при:

1. использовании в судебной практике (на необходимую дату);
2. получении наследства;
3. оформлении страховки на недвижимость;
4. определении городом выкупной стоимости в случае изъятия земельного участка или признания дома аварийным.

Кроме того, оценка ИС недвижимости необходима при приватизации жилья – переходе квартиры от государства к частному лицу.

Как узнать инвентаризационную стоимость квартиры

Существует несколько способов установить ИС квартиры:

1. Обратиться в Бюро технической инвентаризации, БТИ (электронным способом или лично).
2. Прийти лично в МФЦ.
3. Подать заявление через сайт налоговой службы.

Документы, которые понадобятся для получения справки в БТИ:

1. Свидетельство о собственности на жилье. Если его нет – доверенность, которую заверил нотариус
2. Паспорт владельца жилого помещения.
3. Выписка из Росреестра.
4. Технический или кадастровый паспорт на квартиру.

В случае отсутствия указанных документов могут быть запрошены другие документы (исходя из целей и задач оценки).

Кроме того, справку можно заказать на сайте бюро дистанционно, затем приехать за ней в офис.

Этапы заказа документа через сайт БТИ:

1. Выбрать дату, на которую будет оформлена справка. Сейчас бюро выдает документы по 31.12.2013 включительно.
2. Заказать ее на сайте.
3. Получить готовую в офисе.

На сайте бюро есть удобный сервис отслеживания процесса – "Узнать статус заказа". Нужно ввести номер, который указан на квитанции об оплате или выписке из журнала регистрации обращений.

Кроме стоимости в справке будут указаны:

• общая и жилая площадь;
• количество комнат в помещении.

Через сайт бюро технической инвентаризации доступен также срочный заказ справки – оформление займет 1 рабочий день.

Документы, которые необходимы при посещении МФЦ или бюро технической инвентаризации:

• подтверждающие личность собственника (чаще всего паспорт РФ);
• подтверждающие право физического лица получить техническую документацию БТИ;
• при необходимости – документы, разрешающие действовать от имени другого лица;
• заявление (можно скачать на сайте госуслуг).

Перед подачей заявления можно посмотреть раздел сайта "Госуслуги": "Предоставление технической документации", выбрав перед этим ведомство – БТИ.

В этом разделе можно найти всю интересующую информацию:

• адрес ведомства;
• данные о руководстве;
• то, куда направлять жалобу в случае задержки выдачи документации;
• бланк заявления на выдачу справки;
• график работы учреждения.

Срок рассмотрения заявления составляет до 10 рабочих дней, если не выбран срочный способ предоставления услуги.

Основания для отказа в приеме документов:

• их несоответствие установленным требованиям;
• предоставление неполного комплекта;
• утрата силы (так может быть, например, с доверенностью, у которой истек период действия).

В Санкт-Петербурге ведомство имеет немного другое наименование: ПИБ – проектно-инвентаризационное бюро. Оно предлагает услуги по оценке жилого фонда (комнат и типовых квартир) стоимостью от 5 800 руб. Срок выполнения работ – 5 рабочих дней.

Кроме того, заказать справки можно через МФЦ (документы те же, что и для "Госуслуг"), а также через сайт ИФНС www.nalog.ru.

Отличия инвентаризационной стоимости от кадастровой

Еще бывает кадастровая стоимость недвижимости. Это та сумма, которая стоит в выписке из ЕГРН под кадастровым номером жилого помещения. Она в большей степени приближена к рыночной стоимости, чем ИС.

При расчете кадастровой стоимости учитываются и другие факторы:

1. Транспортная доступность.
2. Ремонт в подъезде, квартире.
3. Детские сады, магазины, школы рядом с домом.
4. Этаж квартиры.
5. Улучшенная планировка.
6. Выход окон на солнечную или теневую сторону.
7. Престижность района, в котором расположено жилье.
8. Наличие детских площадок, тротуаров рядом с домом, качество освещения.
9. Экологическая обстановка района, в котором находится жилье.

Этот список открытый, т.е. факторов, влияющих на кадастровую стоимость, может быть больше. Таким образом, получить инвентаризационную стоимость квартиры – значит взять полную "себестоимость" жилья с учетом износа без учета вышеперечисленных параметров.

Расчет кадастровой стоимости производится Росреестром, а инвентаризационной – БТИ. Кроме того, важную роль играет актуальность оценки.

Таким образом, кадастровая стоимость будет более свежей и точной, чем инвентаризационная оценка квартиры. При расчете налога на квартиру учитывается именно кадастровая, т.к. она больше приближена к рыночной и отражает текущую ситуацию по предполагаемому доходу, который можно получить от жилья. Формулы расчета кадастровой стоимости более сложные, чем оценки ИС.

Как рассчитывается инвентаризационная стоимость

Существует 3 способа расчета ИС, которые используются специалистами БТИ:

1. На основе затрат на жилье. Предполагает расчет по себестоимости квартиры, с коммуникациями, материалами, составными частями (например, стоимость вставленных окон). Не вызывает дополнительных затруднений расчет этим методом ИС в только что построенной квартире. Кроме того, это наиболее обоснованный подход. Учитывается еще износ дома: чем он старее, тем больше износ (и меньше сумма ИС).
2. Метод сравнения. Наиболее удобны. Исходя из названия основан на сравнении стоимостей похожих квартир, которые были рассчитаны ранее в БТИ. К нему часто прибегают, чтобы ускорить оценку. Для анализа необходимо обосновать, что за основу расчета взяты именно аналогичные жилые помещения. Недостаток подхода – субъективность специалиста.
3. Доходный. Наименее популярен. К нему обращаются редко, только если отсутствует информация о квартире. Тогда рассчитывается приблизительный доход, который может принести квартира (например, от сдачи в аренду). Недостаток способа – неточность, приблизительность. При таком расчете идет привязка к рыночной стоимости аренды (дохода), что искажает информацию о текущей стоимости жилья.

Как самостоятельно рассчитать инвентаризационную стоимость

Показатель ИС владелец жилья может рассчитать своими силами, что иногда необходимо для проверки расчета, сделанного в БТИ. Но редко кто из собственников берется за это дело, считая расчет сложным.

При этом рассчитать сумму ИС жилья не так сложно, необходимо подставить показатели в формулу:

Си = СВ* (1 - И физ / 100 * Коэффициент износа), где:

• СВ – моральный износ жилого помещения;
• И физ – физический износ квартиры;
• Коэффициент износа или дифференциации (его можно узнать, например, из электронных источников).

При этом стоимость расчета в БТИ обходится в диапазоне от 1 891 до 5 000 руб. Но необходимо понимать, что на руках будет официальный документ – справка, составленная специалистами по оценке.

Нормативная база, регулирующая деятельность БТИ

Деятельность бюро, выдающего справки по ИС, регулируют 3 основных документа:

1. Постановление Правительства РФ "О государственном техучете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства" от 04.12.2000 № 921.
2. Жилищный Кодекс РФ.
3. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

В местном законодательстве действуют нормативные акты, на которые ориентируются бюро: например, документы Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга. Они устанавливают перечень объектов недвижимого имущества на 2023 г., по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Полную нормативную базу можно посмотреть на официальном сайте guion.spb.ru.

Как оспорить инвентаризационную стоимость

Необходимость оспорить ИС квартиры возникает, если собственник посчитает, что она оказывает неправильное влияние на рыночную цену. Тогда владелец квартиры может пригласить для оценки независимого специалиста.

Пересчет ИС востребован и в случае ошибок, которые были выявлены после получения справки. Например, учтены не все параметры, завышен износ и т.д.

Первоначально рекомендуется письменно обратиться в ведомство, которое представило расчет, в данном случае в БТИ. И если в перерасчете будет отказано – готовиться к составлению заявления в суд.

Если ошибки в расчете неочевидны, имеет смысл приложить к доказательствам новый расчет от независимого оценщика. Затраты собственника немного увеличатся, но зато будет гарантия, что новый расчет не "взят с потолка". При явных ошибках (например, неверно указана площадь квартиры) достаточно приложить выписку из Росреестра.

После нового расчета и получения заключения от оценщика нужно подать иск в Арбитражный суд и приложить полученные доказательства. Суд может как принять, так и отклонить иск. Если будет принято положительное решение, он обяжет БТИ скорректировать инвентаризационную стоимость.